投资房子选哪里,如何更聪明地投资房地产

房地产投资为什么优先选择地段好的？

大家好，我是勇谈。关注房产投资的朋友应该都听过这样一句话“地段、地段还是地段”，说白了房产投资，投资的就是未来房产收益和增值空间。购买一套好地段的房产带来的不仅仅是氛围，更多的是一种升值。借此机会简单谈谈我的观察。买房投资为何优先选择好的地段？这点跟之前很多朋友讲过“房价说到底还是资源聚集度的体现”，简单来说好地段其实就是好资源聚集的区域一个城市不同区域真正的房产建筑成本实际差距不大，真正的差距其实还是在拿地成本随着城市的框架越来越大，越来越多的城市都遇到了一个棘手问题“土地资源不足”！这也是为何很多城市的主城区房价与郊区或者新建区来说差距很大的原因，这里面房价差距巨大的根本原因其实还是土地成本不同，而决定土地成本的关键因素其实还是土地的周边配套情况，比如：交通、商业、教育、医疗等资源，而对于国内绝大多数城市来说这些资源聚集的地区也正是大家一直说的“好地段”。

房价说到底还是资源聚集度的体现，这点是由历史原因造成的，房产和户籍是绝大多数资源至今必须依附的对象哪怕我们已经开始逐步模糊城市户口和农村户口的概念，包括国家发改委也已经在推动不少市区常住人口300万以下的放开落户限制；但是城市资源依附于房产的局面并没有得到大的改善，主要原因有几点：国内优质资源分配不均，不足等情况十分普遍，这点在不同区域不同城市之间，包括同一个城市不同区域之间都广泛存在。

不同区域资源聚集度不一样是由历史原因造成的，这点在社会主义初级阶段很难解决。因为城市优质资源还是处于相对稀缺的状态，这样的局面就导致了有限的资源分配必须依附于某些东西，户籍和房产其实就是目前最佳的依附物。从某些方面来说利用户籍和房产来分配城市资源其实还算是公平的，毕竟普通人通过自己的努力，通过落户和购买房产还能够享受得到城市优质资源。

起码从目前来看还没有更好的替代方案。房产投资讲究的就是一个回报率，要想取得高额的回报率必须有足够的“资源”作为支撑，简单来说就是有足够的“筹码”来吸引人购买房产投资的收益途径一般有两种：租金和房屋差价，无论哪一种都必须得有人“接盘”随着房地产市场发展到今天为止，全国不少城市已经出现了房产供应过剩的情况。

之前跟大家分享过一组数据，仅仅2010-2019年我国住宅商品房销售面积就超过120亿平方米，而这10年来城镇常住人口流入在1.78亿左右。按照国家统计局公布的2019年人均住房40平米来计算，有大约40%的房屋属于空置状态。在这样的背景下，要想让房屋出租或者出售必须拿出点“真东西”。这就更加体现出地段的重要性，好的地段一般都伴随着好的资源聚集。

举个例子，对于如今很多的二手房来说，因为前面10几年大量的房产销售自然导致了大量的房屋供应，二手房市场供过于求的情况已经不是秘密。那么对于购房者来说买二手房已经不是简单的满足居住需求了，子女教育、商业、交通、医疗等需求也是关键。同样价格的二手房，哪个能够提供的资源多，配套服务多自然就会选择哪个。房子难卖的下一步其实就是房子难租，这点都是跟房产市场供过于求有关系的，这也是市场竞争的必然结果房价在持续上涨，大家对于房产的要求也在持续上涨。

这些要求不仅仅体现在房屋质量、居住舒适度等方面，包括周边的资源配套也越来越被购房者所关注。而且我们可以肯定的是未来随着越来越多的房产进入市场，大家对于房产本身的要求只会越来越高。这些要求其实更多指的就是各种资源，教育、交通、商业、医疗等。房地产投资优先选择地段好的肯定是对的，那么如何判断好地段很重要一般对于房产投资来说讲究的是未来收益，那么如何判断这个地方的未来收益会高？其实从几个方面就能看出来，几点观察：“粮草未到，兵马先行”，对于房产投资来说其实还是要看规划，尤其是越高层（国家、省、市）的规划越靠谱。

就以地铁规划建设来说一般早在几年前就已经开始了，哪怕未来有所调整其实也不大；地铁交通其实也算是优质资源之一，包括学校教育、医疗、商业配套等其实都算是。稍微留心点的朋友其实就可以通过官方的规划来看到区域的未来发展现状，有时候置业顾问的介绍是一方面，自己真实去了解下才是根本的。借用叶檀的投资房产观点，一个区域内房产是不是值得投资的关键其实还是看投资进行到哪一步了。

一般来说项目推进进度达到50%以上的区域其实是值得投资的，尤其是以国家级和省级牵头的项目。答案其实也很简单，一般来说高层次的规划涉及到的更加全面，未来能够吸引的资本、资源等更多。综上，房产投资选择优质地段肯定是没有毛病的，这个原则在任何时候都不会有所改变。只不过究竟如何区分好地段？这个需要一定的专业知识积累。

现在买房还算投资吗？什么地方房子还有投资价值？

房产虽然金融属性越来越差，比如限购，限制二次买卖的时间，但是房产的金融属性还是具备，尤其大城市，你去银行办理贷款，银行需要什么？本地有没有房产啊，你在本地有房产才能优先给你贷款，具体强金融属性的房产是一线城市和强二线城市。那房产还是一门投资吗？肯定算，但是要选对区域，选错区域就变成失败投资，比如三四线城市海景房，温泉房，这种房产买了基本房价10年不涨，涨幅跑不过通胀。

现在东莞买房投资哪里比较合适？哪个镇区的房子值得推荐？

如果是投资而且钱又够，肯定选南城或者松山湖。房子的价值差异主要体现在哪里？你会说是位置，这种说法当然没错，但更具体的是什么？凤岗镇的楼盘和深圳一条马路之隔，到深圳中心比深圳坪山更便捷，可价格还是比不了深圳的边缘位置，差异点就在学区不同。商业中心，医疗卫生都和房产没有强制关系，不管在哪里买房都可共享，只是享受的便捷性有差异，而教育确是和房子捆绑在一起的。

现在东莞的教育资源主要就集中在南城和松山湖。这两个地方在教育上的投资标准对齐的是深圳。汇聚了东莞中学，松山湖中心小学等东莞最优质的教育资源，这也是这两个地方房价目前东莞最高的支撑理由。教育资源最优，然而商住土地供应确不足，松山湖多年已不再供应住宅用地，南城住宅用地同样稀缺，导致这两个地方新房供应稀少，主要是二手房交易出让满足市场的需求，进一步奠定了推高房价的基础。

都说买房要从投资角度来买，到底什么样的房子才具备投资价值呢？

大家好，我是勇谈。“买房投资”从2008年后已经成为越来越多人的一种共识，尤其是在2015年后掀起的“全民投资潮”使得全国房价再次上涨了一个台阶。同时“房住不炒”的理念提出来了，目的也很简单就是“奉劝大家不要投资买房”，可惜投资思维至今还在困扰着很多人。虽然说个人不赞同投资买房，但要非得投资的话该如何选择房子？资源属性是房产投资的首要参考因素。

撇开居住等需求不谈，房产作为投资品的最坚挺属性还是“资源稀缺性”，尤其是一些优质资源资源依附于土地，不同城市不同区域房价高低的主要区别还是“土地价值”大家需要明白一个基本的事实“房子本身的成本相差不大，房价高低的因素还是土地价格”，而土地价格如何决定？其实就是周边的资源配套。商业、学校、交通等资源集中的区域土地价格自然高，房价也就自然高起来了。

所以说，大家选择房产进行投资关键的因素还是看“周边资源配套”或者未来规划，毕竟投资本身投资的就是“未来预期”。所以，做房产投资尤其是新区域的房产投资肯定要看未来规划。比如：高铁，地铁修建、优质学校配套建设、大型商业的入驻等。房产投资主要有两种收益途径“赚价格差”和“租金收益”，自己在意哪点？需要搞清楚图上所示是2006-2018年国内商品房销售价格走势图，可以看到多数时期国内商品房价格同比上涨都在10%以上；可以说从2008-2018年这段时间内也是国内房地产投资最火热的时期。

除去国内投资渠道少外还跟房产投资收益可观有很大关系。这段时间内的房产投资者多数也取得了不少的财富增值，起码从资产来看是这样的。每年保持10%左右的房价上涨，这就是我经常提到的“赚价格差”。另外一种收益其实就是“租金收益”，租金虽然不多但是好在“持久”。对于很多在2010年前购房的朋友来说，如今的租金收益足够偿还房贷甚至还要剩余。

不过需要指出的是从2016年后的房产投资，租金收益基本就很难贴补房贷了，这也是为何2016年后购房的朋友在这几年都在大量的出售房产的原因。同一个区域的房子本身可投资性也有差别，这点就是房屋本身的细节部分了房子本身的户型、面积、布局、朝向等都可以成为影响成交价格的因素房子本身的户型、面积、布局、朝向等基本在购房的时候已经确定了，这点在开发商出售的时候价格就有差别。

户型和朝向等更好的房子本身的单价就要更高，自然投资的时候未来的收益也就更加明显。这点从如今不少二手房出售中的价格差异就能看出来，毕竟房产投资多数人未来是想要出售赚取差价的，自然户型、朝向更好的房子更容易议价。随着越来越多的全国性房企崛起，好的开发商、物业服务、房子的容积率、质量和绿化等也成为可投资的参考因素了解过二手房市场的朋友应该知道这点，越来越多的购房者在关注房产本身的配套之外，也开始关注房子的质量、后期物业服务等。

毕竟对于很多购房者来说房子是“家”，一个要居住几十年的地方，所以考虑的多点本身也没有什么错。所以，居住的好、舒适才是关键。2018年前如果说还用“投资思维”来买房的话可以理解，如今还用这样的思维来买房明显不合时宜近几年来随着“房住不炒”的提出，尤其是2019年后房地产调控进入融资端阶段，房价超过10%上涨的概率越来越小图上所示是过去一年中国通货膨胀率走势图，可以看到明显进入2020年后通胀率已经处于4-5%的水平，也就是说房价涨幅低于这个数据就是“赔钱”。

根据2019年国家统计局的数据显示，2019年国内商品房平均销售价格为9310元/平米，相比于2018年的涨幅为6.5%；扣除2019年2-3%的通胀率后，其实际增长只有2-3%而已。加上近些年大城市的租金收益率也始终处于低位水平（1-2%左右），三四线城市租金收益率看似还不错但是承租人口过少这个是事实。

所以，从2018年后还抱有“投资房产或者租金收益”的朋友应该理性一些。对于真正有需求的朋友来说，用“投资思维”来买房大概率是“买不到”或者“买不起”有购房需求的朋友需要明白的几个事实：解决实际需求远远高于其他，需求都解决不了来谈投资其实就是“竹篮打水一场空”；投资看中的是预期，预期的判断准确度取决于：信息掌握情况和专业知识度。

毫无疑问对于真正的刚需，也就是普通老百姓来说无论是对于信息的掌握情况还是专业度都是不够的。所以，这也是绝大多数用投资思维购房的朋友最终很有可能判断失误，屡屡错失购房机会的原因。有钱人永远是你不可以想象的，不要试图用自己的情况去判断房价走势。2019年中国GDP高达99万多亿，中国存在的富人数量不是你我能够想象的，或者说所谓“富人”能够撬动的资本也不是你我能够想象的。

跟大家举一个简单的例子：一个省会城市的房价为何会最高？简单来说省会城市聚集了全省最优质的各种资源，对于一个一亿人口的大省来说，每年产生几万、几十万在省会买得起房的人是很容易的，这个其实还是比例问题（毕竟省会吸引的购房人口是全省及周边）。综上，买房从投资的角度来出发这句话没有错，但是要分时间、分人。对于有投资需求的朋友来说自然是对的，但是对于刚需，真的有购房需求的朋友来说用“投资思维”来买房真的不合适，住房问题还没有解决就想着“投资房产”有点本末倒置了。