开拓新的公寓运营模式,公寓运营是什么

长租公寓的两种模式长租公寓分为两种运营模式，一种是开发商自有的物业运营，一种是公司收集的业主房源再出租的运营模式。怎么来找到长租公寓的盈利模式，是长租公寓经营者应该思考的问题。5、长租公寓是一个新行业，培养行业人才也成为各大公寓运营商需要攻克的难题之一。

长租公寓的运营模式是否本就存在风险？

长租公寓在最近一年的时间由于资金链断裂而不断地曝光跑路，业主和租赁户都不同程度的遭受损失，而最近的蛋壳公寓遭遇资金困难，再次把长租公寓推向了风口浪尖。我们常常说，一个企业要盈利，就必须要有符合自己的盈利模式，而长租公寓不是自己的盈利模式，而是一种“亏本”模式，长租公寓的运营，目的就是为了“亏钱”。长租公寓的两种模式长租公寓分为两种运营模式，一种是开发商自有的物业运营，一种是公司收集的业主房源再出租的运营模式。

①、开发商自有物业这种运营模式比较典型的比如龙湖冠寓，万科的泊寓等，大多数是开发商自己持有的物业，然后改造成为长租公寓对外进行出租。这种长租公寓的业主，就是开发商自己，在目前楼市当中，公寓不好出售的情况下，开发商通过自己的团队，改造设计成长租公寓。这种长租公寓的意义在于既消化了自己开发的物业，同时也探索另一种方式来运营物业。

②、公司收集的房源这种长租公寓是在市场上收集的，单个业主的房源，经过设计，装修、适当地改造后再对外出租。这种长租公寓，公司就是一个二房东，扮演的是一个中间角色。目前市场上资金链断裂的，跑路的长租公寓，大多数属于这种公寓。运营模式目前为止，开发商自己开发的项目还没有看到哪个公司的长租公寓因为资金链断裂而倒闭；更多的是公司收集房源的这种长租公司。

为什么这类的长租公司会遇到资金链断裂而倒闭呢？这就要从长租公寓的运营模式说起。①、业主和租户方面如果要从盈利的角度来说，长租公寓应该低价收集业主的房源，经过改造后加价再对外出租，从而赚取中间的差价，达到盈利的目的。但是，长租公寓是反其道而行，高价从业主那里收集房源，花一大笔成本经过改造、装修后再低价出租给租户。

你看，这从业主手上收集的房源，价格又比较高，而改造、装修又花一笔装修费，再低价出租，这出租一套房亏本就比较多了，如果再有更多空置的房源，那亏本就会更多。②、从租金方面来说在支付租金方面，业主的租金是按照月支付租金，而租户则是按照半年或者年付，这中间长租公司就会从业主和租户交纳租金这方面，积累一定的租金，这积累的租金，长租公司就用来继续扩大规模，收集更多的房源，然后装修，改造后再出租。

由于有的租户不愿意年付，但长租公司又需要回笼资金，来扩大规模，这时候长租公司就和银行合作，提出租金贷的方式：让租户签订租金贷款合同，一次性把一年的租金从银行贷款来支付给长租公司，租户每个月偿还银行的月供，这样租户既达到了每个月缴纳房租的目的，长租公司又获得了更多的资金来扩大规模。这就产生一个问题，很多租户是不愿意用贷款的方式来支付房租，而长租公司又急于需要回笼资金，这时候长租公司就利用价格优惠，让租户选择贷款租房。

让利给租户后，长租公司的利润就更少了。长租公寓的运营模式本身存在风险高价收集的房源，装修后低价出租给租户，这是一种“亏本”的运营模式，不符合企业经营的规律。收集的房源越多，资金需求也越大，亏本也就会更多。一些中小长租公司资金规模，规模扩张有限，在扩张到一定程度的时候，由于亏本太多而倒闭。也不排除某些中小长租公司资金积累到一定程度的时候就卷款潜逃的可能。

当蛋壳公寓规模扩张到一定程度，无法满足资金的需求的时候，就在股市上融资，来满足扩张的需要。但是，这亏得太多了，即使是上市融资，也无法满足亏本，于是，蛋壳公寓就爆出资金链断裂的信息。2017年，蛋壳公寓亏损2.7亿元人民币，2018年亏损增加到13.70亿元，2019年净亏损34.37亿元。蛋壳公寓2020年第一季度的营业总收入是19.40亿元，同比增长62.48%，但是，净利润则同比下降50.67%，蛋壳公寓第一季度亏损12.30亿元（数据来源雪球，见下图）。

2017年至今，蛋壳公寓亏损额共计达63亿元，这就是规模越大，亏损越多，最后导致公司资金链断裂。蛋壳公寓亏本越来越多，各地公司也相继出现各种各样的问题。11月10日，数百人在蛋壳公寓北京总部要求支付业主租金、退还租户的租金，或者中止合同，现场甚至爆发了肢体冲突。11月16日，再次网传蛋壳公寓将宣布破产，蛋壳公寓公关部回复称，属于谣言。

公司目前的确遇到资金困难的情况，但正在积极进行处理。11月24日，在蛋壳公寓成都线下办公室，有大量房东前去讨要拖欠的房租或寻求解约。但蛋壳办公楼却已人去楼空，仅在门上贴着转为线上处理的二维码。11月24日，深圳市住建局发布关于做好蛋壳公寓租客稳定工作的紧急通知，对已与蛋壳公寓签订租赁合同、尚处于租赁期限内且已足额支付租金的租户，物业服务企业不得通过停水、停电、停气等方式驱赶租户，应引导各方通过法律途径解决。

综上所述，长租公寓的经营模式就是“亏本”模式，高价收取业主的房源，经过改造、装修后，再低价出租给租户。到目前为止，虽然还有一些长租公寓没有出现资金断裂的情形，但这种经营模式是不长久的，亏损达到一定程度无法持续的时候，就会因为资金链断裂而陷入经营困境。怎么来找到长租公寓的盈利模式，是长租公寓经营者应该思考的问题。

如何将长租公寓、青年公寓运营的更好？

1、每个新的长租公寓品牌出现，首当其冲的就是公寓品牌影响力和运营能力的提升，只有打响了自己的品牌，才会有高的定价权，带来高的租金差，在市面上有价值的不仅仅是房子，更是品牌的影响力。2、依照自己的客户群体定位，定向选择人群，提升租客质量，比如新派公寓也从成立之初秉持着租客“三高”（高学历、高颜值、高收入）原则；YOU 的“三不租”（ 45岁以上的不租、结婚带小孩的不租、不爱交朋友的不租）更是严格，都意在提升自己的客群质量。

3、打造社群和圈层，带给租客归属感和认同感，增加租客的粘性，从而降低租客流失率，并使社群服务增值收益成为可能，这是很多品牌公寓商想极力做到的。希望以此构建一条与众不同的稳健的增长路径。尽管社群运营增值服务还普遍不被业界看好，但有越来越多的公寓运营商看好社群运营的魅力。

4、IT系统建设是保证长租公寓企业规模化后管理不失控（拿房条件失控、装修成本和时间失控、入住率难以提升、租后管理出现下降）的重要手段。通过IT系统建设投入，不但省去大量人力沟通，降低人力成本，还能当机立断做出决策，匹配提高出房签约速度。5、长租公寓是一个新行业，培养行业人才也成为各大公寓运营商需要攻克的难题之一。

原先做经济型酒店的人可以做销售、做基础运营，但难以把控社区的运营；而广告公司的人可以做社群，但又欠缺基础运营能力。以上就是关于长租公寓政策发展以及如何做好长租公寓的介绍了，长租公寓其实在很早之前就已经开始发展了，但正是因为长租公寓发展周期比较长，目前市面上做得比较好的也就比较知名的几个长租公寓品牌，这些品牌成功的背后还离不开投资者独断的经营策略。